Ulukent çevresinde sanayiye yer arayışı: Bir planda depolama, diğerinde tarım alanı

ANALİZ - RAPOR

İZKA’nın yayımladığı raporda, Ulukent’in kuzeyinde çevre yolu ile Çanakkale yolu arasında kalan kuşağın 1/100.000 ölçekli planda depolama, 1/25.000 ölçekli planda ise tarım alanı olarak gösterildiği belirtildi. Araştırmada, yerel aktörlerin üst ölçekli planın geçerli olacağı yönündeki yorumlarının, bu tarımsal alanlarda sanayi amaçlı yapılaşma beklentisini güçlendirdiği değerlendirildi.

İzmir Kalkınma Ajansı’nın (İZKA) yayımladığı “Ulukent Sanayi Alanının Yönetimsel ve Mekânsal Kapasitesinin Geliştirilmesi Projesi Sonuç Raporu”, işletmelerin yeni yatırım alanı arayışını, tarım topraklarının korunmasını ve farklı ölçeklerdeki plan kararlarını birlikte ele aldı.

Raporda, Ulukent’in kuzeyindeki tarımsal kuşağa ilişkin kullanım kararlarının planlar arasında farklılaştığına dikkat çekildi. Büyük ova koruma sınırlarının 1/100.000 ölçekli plana işlenmemesinin, bölgede yapılaşma beklentilerini besleyen etkenlerden biri olabileceği ifade edildi.

Araştırma ayrıca Ulukent çevresinde, büyük ova koruma sınırları dışındaki planlı alanları inceledi. Bu seçeneklerin mevcut büyüklükleri ve yapılaşma durumları nedeniyle yeni sanayi alanı ihtiyacını ancak kısmen karşılayabileceği belirtildi.

Aynı kuşak, iki farklı kullanım kararı

Raporun plan incelemesi bölümünde, 30 Aralık 2014’te onaylanan İzmir–Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı ele alındı.

Araştırmada bu planın, Ulukent Sanayi Bölgesi ile kuzeyinde çevre yolu ve İZBAN/Çanakkale yolu arasında kalan sanayi ve tarım ağırlıklı bölgeyi depolama amaçlı kullanım altında tanımladığı belirtildi.

Buna karşılık 2012 tarihli 1/25.000 ölçekli İzmir Büyükşehir Bütünü Çevre Düzeni Planı’nda, Ulukent’in kuzeyinde çevre yolu ile Çanakkale yolu arasında kalan alanın tarım alanı olarak gösterildiği aktarıldı.

Raporda dikkat çekilen farklılık, Ulukent Sanayi Bölgesi’nin tamamına değil, özellikle kuzeyindeki tarımsal kuşağa ilişkin değerlendirmede öne çıkıyor.

Üst ölçekli plana ilişkin yorumlar beklentiyi artırıyor

Araştırmada, büyük ova koruma sınırlarının 1/100.000 ölçekli plana işlenmemesinin bölgede farklı beklentiler yaratan etkenlerden biri olabileceği değerlendirildi.

1/25.000 ölçekli planda söz konusu kuşağın tarımsal alan olarak gösterildiği, büyük ovada yapılaşmaya ilişkin hükümlerin ise sonraki yıllarda plan notlarına aktarıldığı belirtildi.

Rapora göre yerel aktörlerin, iki plan arasındaki farklılığı üst ölçekli planın geçerli olacağı şeklinde yorumlaması, büyük ova içinde sanayi alanı oluşturulabileceği beklentisini güçlendiriyor.

Bu bölüm, raporun incelediği plan ve belgelerin durumunu yansıtıyor. Belirli bir parselin bugün hangi kullanım için izin alabileceğine ilişkin ayrıca verilmiş bir karar niteliği taşımıyor.

Tarım alanlarında yapılaşma beklentisi gözlenmiş

Raporda, özellikle Çanakkale yolu ile İzmir Serbest Bölgesi arasındaki Menemen Ovası’nda, tarımsal veya tarım dışı faaliyetlere yönelik yapılaşma beklentilerinin saha gözlemleri ve görüşmeler sırasında tespit edildiği belirtildi.

Araştırma, bu beklentileri arazi değerlerindeki değişimle birlikte değerlendirdi. 2020 ve 2024 yıllarına ait arsa rayiç değerlerinin karşılaştırılmasında, Menemen merkezinin batısındaki mahallelerin yanı sıra Ulukent’in kuzeyindeki tarımsal alanlarda ve Günerli Mahallesi yönündeki bazı bölgelerde artış gözlendiği aktarıldı.

Bu karşılaştırma arsa rayiç değerlerine dayanıyor; gerçekleşmiş satış fiyatlarını veya bütün bölge için hesaplanmış tek bir artış oranını göstermiyor.

Depo ve atölye kullanımları da incelendi

Çalışmada, ova içindeki saha incelemelerinde metal ve mermer işleme, karavan üretimi ve depolama gibi farklı kullanımların görüldüğü belirtildi.

Bazı depoların arazi yüzölçümüne yaklaşan büyüklükte yapıldığı ve depo yapımı ile kiralamanın gelir kaynağına dönüştüğü yönündeki gözlemler de raporda yer aldı.

Görüşlerine başvurulan uzmanların, tarımsal amaçla izin verilen bazı yapıların kullanım aşamasında farklı amaçlara dönüştürülmesi ve denetimlerin yeterliliği konusunda sorunlar dile getirdiği aktarıldı. Araştırmada, kullanım değişikliklerine ilişkin kamu denetiminin güçlendirilmesi gerektiği ifade edildi.

Bununla birlikte rapor, gözlenen bazı faaliyetlerin ilgili düzenlemelerden önce başlamış olabileceğini de belirtiyor. Bu nedenle bütün yapı ve işletmeler için aynı hukuki değerlendirme yapılmıyor.

İşletmeler genişlemek için yeni yer arıyor

Raporda, Ulukent’in Atatürk Organize Sanayi Bölgesi’ne yakınlığı, karayolu bağlantıları, iş gücüne ve tedarik ağlarına erişimi işletmeler açısından önemli avantajlar olarak sıralandı.

Ancak araştırmaya katılan işletme temsilcilerinin, bu avantajların değişen koşullar içinde azaldığını ifade ettiği belirtildi. Özellikle yeni yatırımlar için tesis alanlarını genişletmek isteyen işletmelerin, İzmir ve Ulukent çevresinde karşılaştıkları kısıtlara dikkat çektiği aktarıldı.

Araştırmada yeni alan arayışının, doğal ve tarımsal kaynakların korunmasıyla birlikte değerlendirilmesi gerektiği vurgulandı.

Koyundere–Manisa yönünde bir seçenek bulunuyor

Çalışmada, büyük ova koruma sınırları dışındaki plan kararları hava fotoğraflarıyla karşılaştırılarak yapılaşma durumları incelendi.

Koyundere–çevre yolu kavşağından Manisa yönüne uzanan hatta, askerî alan ile öneri üniversite alanı arasında henüz yapılaşmamış bir sanayi alanı önerisi bulunduğu belirtildi.

Raporda bu alanın yüzölçümünün görece küçük olduğu ve yaklaşık Ulukent Sanayi Bölgesi’nin yarısına karşılık geldiği ifade edildi.

Bu tespit, yeni bir OSB kurulmasına veya alanın yatırıma açılmasına ilişkin alınmış bir karar olarak sunulmuyor; incelenen planlar üzerinden değerlendirilen bir seçeneği anlatıyor.

Diğer iki alanda kalan kapasite sınırlı

Araştırmada, Koyundere kavşağından Menemen merkez yönünde ve Kâtip Çelebi Üniversitesi’ne komşu konumda bulunan iki konut dışı kentsel çalışma alanı da ele alındı.

Raporda aktarılan plan hükümlerine göre bu alanlarda, farklı kullanımların yanında gürültülü, tehlikeli, patlayıcı ve yanıcı nitelikte olmayan sanayi ve küçük sanayi tesisleri de yer alabiliyor.

Ancak sonuç bölümünde iki alanın yapılaşmasını büyük ölçüde tamamladığı belirtildi. Kalan yapılaşmamış bölümlerinin görece küçük olması nedeniyle yeni sanayi yeri beklentisini ancak kısmen karşılayabilecekleri değerlendirildi.

Üniversite ve teknoloji üretimini birleştiren model önerisi

Raporda, yeni sanayi alanı arayışında teknoloji, bilişim, mimarlık ve araştırma-geliştirme gibi faaliyetleri kapsayan alternatif bir yaklaşım da değerlendirildi.

Koyundere’de planlanan geniş üniversite yerleşkesi ile güneyindeki büyük alan kullanımı gerektiren kamu kuruluş alanının, bilişim ve yazılım işletmelerini de içeren çok işlevli bir bölge kapsamında ele alınabileceği belirtildi.

Araştırmada bu önerinin, üniversite veya kamu kuruluş alanı kararlarının kaldırılmasını içermediği açıkça ifade edildi. Farklı faaliyetlerin etkileşim içinde planlanması üzerinde duruldu.

Böyle bir modelin uygulanabilmesi için imar mevzuatında ve planlama yetkilerinde değişiklik gerektiği, öneri için kısa vadede gerekli yasal zeminin hazır olmadığı değerlendirildi.

İnceleme Ulukent çevresindeki belirli alanlarla sınırlı

Rapor, sanayi alanı seçeneklerini Ulukent ve çevresindeki belirli planlı alanlar üzerinden inceliyor. Bu nedenle kapasitenin sınırlı olduğu yönündeki sonuç, İzmir’in bütün ilçelerinde sanayiye uygun alan kalmadığı anlamına gelmiyor.

Çalışmada yeni yer seçimleri için doğal, tarımsal ve kültürel kaynakların korunması, plan kararlarının birlikte değerlendirilmesi ve farklı üretim faaliyetlerini buluşturan modeller geliştirilmesi öneriliyor.

Kaynak: İZKA, “Ulukent Sanayi Alanının Yönetimsel ve Mekânsal Kapasitesinin Geliştirilmesi Projesi Sonuç Raporu”, 2026; özellikle 68, 75–79 ve 133–134. sayfalar. Plan ve saha değerlendirmeleri raporun incelediği döneme aittir.